Ve spolupráci s našimi partnery zajistíme kompletní financování a pojištění nemovitostí. Řešíme jak jednorázové převody, tak složité a časově náročnější realitní transakce, včetně daňové optimalizace celé operace.

Prodej realit bez realitky s využitím právníka

Prodej bez realitní kanceláře s odbornou pomocí právníka (advokáta, notáře) ve věcech týkajících se formalit převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí může být vhodným doplněním prodeje nemovitosti čistě bez realitky.

Jak prodat byt, jak prodat dům, jak prodat nemovitost s právníkem

Právník má odborné znalosti, které by měly zajistit správnost kupní smlouvy a dalších dokumentů i řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Plusy prodeje nemovitosti bez realitky s právníkem

Úspora provize a zajištění formalit kupní smlouvy a převodu nemovitosti

Ušetříte provizi realitní kanceláři a získáte další pozitiva obdobně jako v případě prodeje čistě bez realitky a mnohému se během prodeje nemovitosti naučíte. Navíc odstraníte nebo výrazně snížíte riziko hrubých formálních vad kupní smlouvy nebo smlouvy o převodu bytu, advokát za jím vyhotovené smlouvy na rozdíl od realitních kanceláří odpovídá.

 Katastr nemovitostí, katastrální mapy, výpisy z KN

Právník by měl vedle smluvní problematiky také dobře znát i otázky katastru nemovitostí, správně interpretovat výpisy z katastru nemovitostí  i katastrální mapu. Získáte tak solidní právní jistotu ohledně formálního zajištění realitní transakce a může jít o vhodné doplnění prodeje bez realitky. Protože nezanedbatelný díl odpovědnosti ohledně prodeje nemovitosti neleží jen na vás, bude se vám o něco lehčeji dýchat, než pokud byste byli na celý převod zcela sami. Advokát nebo ideálně notář může rovněž provést spolehlivě úschovu kupní ceny.

Nejčastějším zdrojem informace o spolehlivém právníkovi, advokátovi je doporučení osoby, které důvěřujete, další informace o advokátech získáte na webových stránkách České advokátní komory a o notářích na stránkách Notářské komory.

Možná úskalí a na co si dát pozor

Slabinou varianty prodeje nemovitosti s právníkem je hlavně to, že advokáta a tím méně notáře nezajímají obchodní záležitosti jako vztah kupní ceny, platebních podmínek a dalších konkrétních ujednání kupní smlouvy na jedné straně a tržní hodnoty nemovitosti, která zahrnuje množství specifických faktorů na straně druhé a nemá obvykle čas ani chuť se zabývat jejich vyjednáváním. Řeší z principu totiž hlavně otázku právní jistoty, notář dokonce nestranný musí podle zákona a předpisů být; přestože mu odměnu budete platit pouze vy, bude tedy stejně tak hájit zájem protistrany.

Můj postřeh z praxe je takový, že právník někdy dokáže zkazit dobrý realitní obchod svému klientovi tím, že trvá na takových úpravách ujednání kupní smlouvy, které fakticky nemohou prodávajícího ohrozit nebo kde rizika jsou akceptovatelná. Např. u úschovy částky odpovídající 3%-ní dani z převodu nemovitosti, kde je vlastník fyzická osoba-občan ČR, zaměstnanec a vlastník prodá raději nemovitost někomu jinému, což je u výhodných nabídek realit charakteristické. Správný přístup při prodeji nemovitostí je naopak komplexní pohled, kdy problematika jednotlivých ujednání smlouvy není všemu nadřazena, ale je součástí celého realitního obchodního případu a klient je přesně informován, jaká rizika a jaké přínosy jednotlivé prvky včetně ujednání kupní smlouvy znamenají a je na jeho názor brán ohled.
Na okraj poznámka: odhaduji ze své zkušenosti, že nejméně v 50% případů, kdy sám kupující realit byl právník, ať už šlo o bydlení nebo realitní investici, koupil nakonec ty největší realitní „ležáky“ za nejhorší cenu. Výsledkem takového omezeného přístupu může tedy nakonec být a často je navzdory stupni právní záruk vyčíslitelná finanční ztráta (prodejní cena a cena časové ztráty) prodávajícího i ve statisících čí více korun.

Pečlivě pročtěte návrh kupní smlouvy, resp. dalších smluv a dokumentů (rezervační smlouva, předkupní smlouva – smlouva o smlouvě budoucí kupní, smlouva o převodu družstevních práv k bytu, smlouva o úschově, návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí), přestože je z dílny advokáta, nejen proto, že nemusí být přímo z pera advokáta samotného, ale možná jeho začínajícího koncipienta a advokát vše přikrývá svým jménem. Setkal jsem se v praxi s mnoha i závažnými chybami a překlepy. Chyby vznikají hlavně z nedbalosti nebo vinou kladení důrazu na jiné, pro advokáta nebo i notáře lukrativnější obchodní případy, než je právě vaše kupní smlouva.
Pokud jde o notáře, ti nejsou pod takovým tlakem podnikatelsko-obchodním jako advokáti, protože jejich odměna je stanovena výlučně vyhláškou, počet jejich úřadů je uzavřený a o některou klientelu nemusí vůbec bojovat s konkurencí (vypořádání pozůstalosti), překlepy se však nevyhnou kupodivu ani jim. Tak jsem obdržel např. nedbalý návrh notářského zápisu přímé vykonatelnosti se záměnou ve specifikaci účastníků, přestože odměna notáře zde bylo ve výši několika desítek tisíc korun za více-méně typizovaný dokument o rozsahu asi 1,5 stránky. Nedostatky mohou být i obsahové ve vztahu k vaší vůli, podobně jako u advokátů.
Kolik stojí pomoc advokáta při prodeji vaší nemovitosti? Záleží na volbě druhu odměny. Proto je zde vhodné předvídat jednotlivé úkony advokáta a předem si dohodnout odměnu, kterou za své služby při převodu nemovitosti bude advokát požadovat. V opačném případě byste mohli být nepříjemně překvapeni výslednou výší palmáre. Vedle vlastních palmárních poplatků mohou advokáti požadovat též předepsané náhrady, a to jednak náhradu hotových (účelně vynaložených výdajů-poplatky, cestovné apod.) a dále náhradu za promeškaný čas (za ztrátu času, např. za cestu do místa jednání apod.). Podle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., může být odměna stanovena jako smluvní (časovou nebo paušální) nebo mimosmluvní (tarifní – advokátní tarif).
U smluvní odměny za právní pomoc při převodu nemovitosti záleží pouze na dohodě advokáta a klienta a její výše není nijak limitována. Možno je též namísto konkrétní částky sjednat způsob určení odměny advokáta. Je třeba sledovat jaké úkony a služby si advokát do konečné výše odměny zahrnuje, zda je skutečně provedl. Smluvní odměna může mít dvě podoby. Při časové odměně se advokát a klient mohou dohodnout na sazbě za časovou jednotku (např. hodinu), anebo si obě strany mohou určit celkovou odměnu za vyřešení celého případu (její výše může být vyjádřena i podílem na hodnotě věci) a potom jde o paušální odměnu advokáta resp. podílovou odměnu. (např. podíl v % na hodnotě věci, zde podíl z kupní ceny převáděné nemovitosti).
Druhou možností je mimosmluvní odměna. Pokud nemáte přehled o běžných výších odměn advokátů za příslušné úkony, což je nejběžnější případ, doporučuji žádat o poskytnutí právní pomoci za mimosmluvní odměnu, která se řídí ustanoveními advokátního tarifu. Proto je vhodné i tento tarif si před návštěvou advokáta prostudovat, protože může být i určitým vodítkem pro sjednání smluvní odměny. Dle advokátního tarifu náleží advokátovi odměna za každý jednotlivý vykonaný úkon. Sazby za jednotlivé úkony se odvíjejí od tzv. tarifní hodnoty, jíž je výše peněžitého plnění nebo cena věci (práva) v době započetí úkonu právní služby, jichž se právní služba týká, tedy v našem případě typicky kupní ceny převáděné nemovitosti.
Notář má odměnu za úkony i notářskou úschovu stanovenou pouze notářským tarifem.

Mínusy prodeje nemovitosti bez realitky s právníkem

Nezávažnějším nedostatkem svépomocného prodeje bezrealitky a s právníkem je to, že právník je zaměřen pouze na formality realitního převodu, zatímco podstatou celého procesu je obchodní stránka i kvalita nemovitosti ve vztahu k ceně.
Někdy může dokonce trvání na nedůležitém formalitách kupní smlouvy zmařit jinak výhodný obchod, což advokát nemůže bez širších souvislostí a znalostí dost dobře vyhodnotit. Největší díl odpovědnosti za správné rozhodování při prodeji (nabízení a inzerce nemovitosti, obchodní vyjednávání) leží stále na prodávajícím a pomoc právníka je pouze vhodným doplněním celého obchodu.

Triky protivníků

Advokáti jsou zvyklí inkasovat v přepočtu za hodinu své práce částky výrazně překročující průměrnou příjmovou hladinu. Aby klienty tato výše tak nebolela, občas nadsazují neštěstí, před kterým prodávajícího v konkrétním případě zachránili. Přijdete-li s problémem do advokátní kanceláře, mnohdy se dozvíte, že jste po uši ve velkých potížích a v akutním ohrožení, z kterého se ale můžete naštěstí skrz slušné palmáre advokátovi nakonec vykoupit. O způsobech placení odměny jste se mohli dočíst výše. Pro laika je obtížné odhadnout, která varianta bude pro něho výhodnější, advokát vás může směřovat do celkově dražší varianty (raději s tím počítejte), zájmy obou stran jsou v tomto protichůdné.
Pokud prodáváte nemovitost vyšší ceny (typicky činžovní dům v zajímavé lokalitě, exkluzivní vilu) a objevuje se možnost statisícových a vyšších odměn, často se ochotně stávají z advokátů dosud opovrhovaní realitní makléři se vším všudy, neboť kouzlo peněz je mocné. Zažil jsem tak i případ, kdy advokát bohužel „pečoval“ o svého klienta – starou dámu v domově důchodců tak, že z nemovitosti za 4 mil. Kč nakonec inkasovala 2 mil. Kč ona jako majitelka a zbytek zůstal jako odměna advokátovi. Ale samozřejmě je to pouze jisté procento černých ovcí jako v každé profesi a cílem předchozích řádků je nahradit slepé a bezvýhradně naivní spoléhání se prvkem kritického myšlení.

Shrnutí plusů

• bez provize – ušetříte provizi makléři, realitní kanceláři, která je vyšší než odměna právníkovi

• výrazně snížíte riziko hrubých formálních vad kupní smlouvy a procesu převodu nemovitosti

• získáte pocit podpory

Shrnutí mínusů

• pomoc je pouze dílčí (formální), podstata realitní transakce je obchodní

• chybí pomoc v nejdůležitějších (obchodních) věcech i celkové zastřešení realitního převodu

• trvání na nedůležité formalitě může překazit dobrý realitní obchod

Závěr

Závěr je na prodávajícím samotném, můj názor je ve zjednodušené podobě následující:
Volba, zda prodávat nemovitost zcela bez realitky nebo také využít služeb právníka, záleží na konkrétní situaci takto:

Pro čistě svépomocný prodej nemovitosti bez realitky svědčí tyto okolnosti, nebo alespoň některé z nich:

• jde o formálně jednoduchý realitní převod, jednoduché je i financování koupě nemovitosti

• máte schopnost posoudit kupní smlouvu a další předložené dokumenty

• neznáte spolehlivého a slušného advokát, právníka

Pro prodej bez realitky, ale s pomocí právníka svědčí tyto okolnosti, nebo alespoň některé z nich:

• jde o formálně složitější převod, komplikovanější je i financování koupě nemovitosti

• netroufáte si připomínkovat předloženou kupní smlouvu a dlaší  dokumentaci

• znáte spolehlivého a slušného advokáta, právníka

Zdroj: http://jakprodat.cz/prodej-s-pravnikem.html

http://www.bezrealitky.cz/informace/realitni-pruvodci/realitni-pruvodce-pro-majitele

Realitní průvodce – pro majitele

Úvod

Prodej, koupě či pronájem nemovitosti je pro většinu z nás důležitou události. Někdy je velkým pokušením pouze celou záležitost předat realitnímu makléři. Neukvapujme se! Právě proto, že jde o důležitou událost. Proč přenechávat naše těžce vydělané peníze makléři, když celou záležitost jsme schopni zařídit sami? Role realitního makléře je jednoduše být prostředníkem mezi prodávajícím| kupujícím. Omezením role prostředníka můžou obě strany ušetřit peníze, celý proces zrychlit a většinou i zjednodušit. Realitní kanceláře dnes těží zejména ze strachu lidí a historicky silného postavení. Podmínky jsou často nastaveny nesmyslně nevýhodně pro obě zúčastněné strany kromě makléře – nadměrně vysoké provize, nekvalitní služby (pokud vůbec nějaké). Nyní je tady bezrealitky.cz, s alternativu ve formě obchodů s nemovitostmi přímo od majitele.

Na trhu s pronájmy není co řešit, určitě většina z nás vždy toužila nabídnout či najít byt k pronájmu bez provize bez velkých komplikací a bez vstupů třetích osob. Prodej, koupě nemovitosti vyžaduje trochu více času a přípravy a také proto pro vás bezrealitky.cz připravilo asistenční služby jako bezrealitky právní služby či bezrealitky hypotéka. Nejen, že ušetříte nemalou částku, ale máte také možnost vyjednat si i mnohem lepší podmínky a mít nad celým procesem úplnou kontrolu. Vzhledem k tomu, že nemusíte platit provizi jste schopni cenu nemovitosti snížit o 3-6%, což bude mít vliv na rychlost transakce. bezrealitky.cz věří, že právě vy sami jste pro svou nemovitost těmi nejlepšími prodejci. Kdo lépe zná váš dům než vy sami? Realitní agent, který ho viděl jen několik minut?

Příprava Vaší nemovitosti

Všude se mluví o realitním boomu, o tom jak rychle rostou ceny nemovitostí a jak se všechny snadně prodávají. Pravda však je, že spousta nemovitostí na trhu může zůstat několik měsíců než se prodá.

Jeden ze způsobů jak prodat Vaši nemovitost rychleji a zabránit ztrátě času než si jí někdo všimne, je ukázat ji zájemcům v tom nejlepším světle.

První věc, kterou by jste měli udělat – zbavit Vaši nemovitost osobních věcí. Nákup nemovitosti je většinou hodně emociální záležitostí. Nicméně většina nových zájemců nebude sdílet nadšení pro předměty, které pro Vás nemovitost zkrášlují (rodinné foto, trofeje atd.). Zájemce si při prohlídce nemovitosti lépe představí vlastní osobní dekorace. Proto je lepší nemovitost prezentovat jako připravenou pro nový začátek.

Zbavení se nepotřebných věcí o nepořádku ani nemluvně. Snažte se vytvořit co nejvíce volného prostoru. Ukázat nemovitost prostornou je velmi důležité. Vnímání prostoru je první věcí, o kterou se bude zájemce na prohlídce zajímat. Nepodceňujte úklid nemovitosti a nemyslete, že si zájemce nepořádek odmyslí a bude se dívat na nemovitost jako takovou. I pokud by si ho většina lidí odmyslela, představa zůstane někde v podvědomí a názor na bydlení bude zkreslený.

Zbavení se nepotřebného nábytku může taky pomoc. Vytvoří se tím více místa a nemovitost se stane vzdušnější. Navíc si zájemce může představit jak si nové bydlení vybaví podle svých představ.

Pokud jste kuřák nebo jste měli psa či kočku, snažte se zbavit jakýchkoli zápachu. Většinou si sami zápach již neuvědomujete, ale zájemci o Vaši nemovitost si jej pravděpodobně všimnou během první prohlídky.

Tip

Pokud je vaše nemovitost připravena, můžete začít zvát první zájemce. Při prohlídkách bývá obvykle zvykem, že zájemce si všímá malých nedokonalostí, kterých jste si vy již dlouhou dobu vůbec nevšimli. Snažte se na tyto reakce reagovat a před další návštěvou je odstranit.

Stanovení ceny nemovitosti

Nejjednodušší způsob jak stanovit prodejní cenu je porozhlédnout se, kolik stojí podobné nemovitosti v okolí. Projděte  si podobné nabídky na internetu, popřípadě oslovte své sousedy a zeptejte se za jakých podmínek si nemovitost zakoupili. Výhodou prodeje nemovitosti bez realitky – bezrealitky.cz je možnost stanovení ceny, která nebude navýšena o provizi tzn. buďto budu jako majitel realizovat větší zisk nebo cenu nabídnu o provizi sníženou a budu mít větší šanci nemovitost prodat rychleji. Většina majitelů si neuvědomuje, že při využití realitní kanceláře provizi zaplatí vždy. I tehdy, když realitka tvrdí, že provizi zaplatí kupující. V současné době připravujeme na bezrealitky.cz zajímavé oceňovací nástroje jako cenové mapy, které pomohou majitelům nemovitosti stanovit její cenu.

Pro ty, kteří si se stanovením ceny nevědí rady či chtějí prodejní záměr zkonzultovat, jsme připravili službu pro ocenění nemovitostí. Pokud si nevíte rady obraťte se na info@bezrealitky.cz nebo zavolejte na infolinku +420 734 805 975.

Příprava inzerátu

Jak vaši nemovitost představíte je velmi důležité. Věnujte přípravě fotografii a popisu vašeho inzerátu o pár minut dále a získáte mnohem více zájemců. Většina lidí, kteří hledají bydlení se nechá odradit odbytým inzerátem. Neumístěním fotografií a kvalitního popisu k nemovitosti zbytečně snižujete šance a prodlužujete dobu než se s vámi zkontaktuje první zájemce.

Není nutné být profesionální fotograf, abyste vaši nemovitost pěkně představili. Jen je dobré vyfotografovat byt nebo dům tak, ať si případní zájemci mohou udělat obrázek. Je prokázáno, že inzeráty nemovitostí bez fotografií jsou velmi často přeskakovány.

Popis inzerátu

Vzhledem k tomu, že nikdy nebudete schopni popsat vaši nemovitost tak dokonale jak ve skutečnosti vypadá a na základě vašeho popisu si ji představí každý zájemce jinak, nesnažte se psát romány. Důležité je být stručný a ne příliš subjektivní. Můžete použít pár citově zabarvených výrazů jako „krásné bydlení“, ale nepřehánějte to s nimi. V popisu se snažte vyhnout neurčitým a strašidelným výrazům jako „byt potřebuje rekonstrukci“, vy možná myslíte výměnu kuchyňské linky, ale někdo jiný si představí přestavbu celého patra a o nabídku se dále nezajímá. Pokud zmiňujete v popisu něco spíše negativního, spojte to s výhodou např. „byt před rekonstrukcí – vhodná investice“.  Vašim cílem je zaujmout zájemce a zatlačit na jeho zvědavost. Takže se nebojte v popisu vyzvednou výhody nemovitosti, nicméně lhát a zapírat zásadní věci se nepokoušejte, protože to bude ztráta času pro vás i zklamané zájemce.

Úspěšné vyjednávání

Využitím bezrealitky.cz budete mít možnost srovnat nabídky realitních kanceláří a přímých zájemců, takže si nakonec budete moci vybrat tu nejvýhodnější variantu. Přímou interakci s trhem si i lépe sami ověříte jak si vaše nemovitost stojí a nebudete muset pouze spoléhat na názor jednoho makléře jehož motivaci dobře neznáte.

Koho budete potřebovat

Koncept bezrealitky.cz je jasný. Prodej a pronájem nemovitostí bez provize realitní kanceláři. Běžně se provize pohybují mezi 3%-6%, což u 3 mil. nemovitosti může činit 180 tis. Problémem na českém realitním trhu je i to, že přesto jak vysoké tyto provize jsou, ne vždy v nich jsou zahrnuty náklady jako odhad ceny nemovitosti, návrh na zápis do katastru nemovitosti atd. Navíc využití právní pomoci se doporučuje i při využití realitní kanceláře, protože někteří makléři používají vzorové smlouvy, které pouze lehce upraví. Advokát Vám na dokumenty poskytuje garanci, což není případ realitních kanceláří a makléřů.

Pokud realitní kancelář nevyužívám záleží individuálně na každém do jaké míry bude asistenci potřebovat. Někdo bude vyžadovat pouze kontrolu smluvní dokumentace nebo připravit kupní smlouvu advokátem, která bude stát kolem 8 tis. Někdo jiný se spokojí s odborníkem na financování, který mu mimo jiné poradí i s postupem jako takovým a je bezplatný. Na serveru bezrealitky.cz nabízíme asistenci v několika formách. Počínají asistenční linkou, nabízíme také vzorové smlouvy, právní poradnu nebo poradenství při financování nemovitosti. Použít právní pomoci se doporučuje i při využití realitní kanceláře, protože někteří makléři používají pouze vzorové smlouvy, které lehce přizpůsobí Vaší situaci. Advokát Vám na dokumenty poskytuje garanci, což není případ realitních kanceláří a makléřů. Náklady na odhad nemovitosti si většinou platí majitel sám.

Využití jednotlivých odborníků se při realitních transakcí vyplácí. Z hlediska finančního i odborného. Na rozdíl od realitních makléřů, u kterých nevíte jestli právě začali jako realitní makléři pracovat po neúspěšné kariéře v prodeji pracích prášků, u služeb profesionálů na jednotlivé oblasti víte, co za vaše peníze dostanete. U provize realitní kanceláři je také mnohdy neprůhledné co za vaše peníze dostat můžete.

U realitních transakcí pomoc využít doporučujeme, a proto jsme pro vás připravili asistenční služby bezrealitky.cz. Nabízíme služby v oblasti financování nemovitostí a služby právně-asistenční. V právních službách máte na výběr ze tří balíčků. Od připravení smluvní dokumentace až po plnou podporu během celého procesu, kdy vám advokáti připraví dokumenty, poskytnou úschovu finančních prostředku a zajistí potřebnou administrativu. I tato kompletní služba, která v podstatě nahrazuje asistenci realitní kanceláře vychází asi 10x levněji než provize realitnímu makléři a navíc máte garanci advokátní kanceláře.

Zdroj: BEZREALITKY.CZ